今年以来
，，，中央及各部委持续释放积极维稳信号，，，各地政府落实因城施策、
、、、供需两端政策优化调整力度均有所加大。。。
。尽管一季度各地发布房地产年相关政策超百次
，，但从市场各方反应来看，，，企业资金压力未改善，，部分企业债务违约加剧了购房者观望情绪，
，，，市场信心稍有修复之时叠加多城市疫情散发
，
，，酝酿已久的楼市“小阳春”未有如约而至。
。
。。

 

由于一季度房企推盘力度和积极性均不足，，，市场供应明显缩量。。。。据中国房地产指数系统百城价格指数，，
，
，一季度百城新建住宅成交规模同比下降40%。。。。尽管新房价格累计上涨了0.06%，
，涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点，
，，但仍然是2016年以来同期最低水平。。一季度百城二手住宅价格仍然保持上涨态势，，
，，但同环比累计涨幅均有收窄。。

2021年中国一线城市二手房网签套数及同比

数据来源：智研咨询整理

 

新房供求双双同比大跌

 

国家统计局数据显示，，今年1-2月，，
，全国商品房销售面积为1.6亿平方米
，，同比下降9.6%；商品房销售额1.5万亿元
，，同比下降19.3%。。特别是住宅销售规模降幅较大，，，销售额同比降幅超两成
，，
，销售面积降幅在10%以上。。
。

 

整个一季度
，，中指研究院监测的重点100城新房成交规模居历史同期低位，，，同比下降超四成，，，月均成交面积约2963万平方米，，
，，同比下降40.5%。
。这一数据与2019-2021年同期均值相比
，，，，均下降了19.0%，，，，市场情绪整体偏低
。
。。。

 

由于3月份是楼市传统旺季，，，，因此在高基数下，，错失“小阳春”行情令重点城市3月成交面积的同比降幅接近五成
。。。
。 “受市场销售下行、、、、企业资金压力大等因素影响，，，，房企推盘意愿不足。。
。购房者置业信心尚未实质修复，，，市场成交规模降幅明显，，
，部分地区疫情反复等因素影响下
，，
，市场活跃度恢复不及预期。。”

 

不同梯队城市来看，
，
，一季度各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，，
，，三四线城市同比降幅******，，达43.1%；一线城市同比下降34.9%，
，，二线代表城市同比下降39.1%。
。。。由此可见，，，多数城市市场仍处于深度调整中。。。。

 

从供销关系上看，，供应量所见在一定程度上影响了销售规模。
。。一季度供需均走弱背景下，，，，重点50城整体表现供小于求。。。据中指研究院统计
，，一季度50城商品住宅月均新增供应约1391万平方米，，同期月均成交面积为1849万平方米，
，，，销供比为1.33
。。。其中，，，多数城市销供比在1.2以上，，，
，房企推盘意愿不足下
，，，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求
。。
。

 

受此影响，
，，，重点城市库存规模小幅下行，，，但出清周期有所延长。。截至2月底，，，，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，，若按近6个月月均销售面积计算，
，短期库存出清周期为16.2个月，，，，较2021年末延长1.4个月。。
。
。其中，
，，三四线代表城市出清周期最长
，，为19.7个月，，较2021年末延长2.5个月
。。。

 

另一个重要现象是，，，，北京
、、、、上海等热点城市的高端项目销售占比提升。。。。从成交量来看，，一季度北京1000万元以上住宅成交套数同比增长8.1%，，，，而同期1000万元以下住宅成交同比下降53%；上海1000万元以上住宅成交套数下降4.0%
，
，降幅明显低于1000万元以下产品成交情况
。。。。在市场下行阶段
，，，，高端产品销售表现优于刚需产品。
。
。。

 

一二线城市新房价格回暖

 

进入2022年，，，，部分城市逐步取消价格优惠，，，百城新房价格自2月起环比止跌转涨。。。。3月，，，，百城新房均价16189元/平方米，，，环比上涨0.03%，，，为连续第2个月微涨，，，房价企稳处于横盘态势。。
。

 

从涨跌城市个数看
，，2022年1月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，，
，，较2021年12月减少12个
，，2月及3月下跌城市数量略有增加，，
，但均低于2021年12月的数量。。

 

分梯队来看，，一季度一线城市新房价格修复力度较强，，，，新房价格累计上涨 0.15%，，但在3月份出现较大幅度回调；二线城市初现恢复迹象，
，，，累计上涨0.06%
；三四线代表城市则继续低位调整
，，，累计下跌0.11%。
。。。

 

3月单月同比数据来看，，上海
、
、、北京、、、杭州和南京等一线及新一线城市同比涨幅均在1.0%-2.0%，，，，武汉和天津同比涨幅均在1.0%以内，，
，深圳同比下跌0.33%。。

 

环比来看，，，，宁波和西安环比分别上涨0.34%、
、0.30%；天津受高于城市均价项目入市影响，，，新建住宅价格环比上涨0.28%；东莞、、、、广州等13个城市涨幅在0.10%（含）-0.25%（含）之间；苏州
、、长沙等21个城市环比涨幅在0.1%以内。
。南京
、
、、杭州等10个城市新建住宅价格环比持平
。。。。

 

二手房市场走出独立行情

 

相比新房市场，，二手房市场则在一季度走出了独立行情。。。今年一季度重点监测的50城二手房成交量环比增长约7%
，，其中2、
、、3月连续环比回升，，，
，3月环比增速超过40%
，，，，3月成交量恢复至去年7月的水平。。。。

 

同比来看
，，，，一季度二手房成交量较去年同期高点下降约4成，，
，，但与2020年同期数据相比增长约7成
。。。

 

但全国市场表现并不均衡，，50城中约70%的城市一季度二手房成交量环比增长，，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，，多数城市普遍环比增长
，
，绍兴、、、
、宁波、
、
、合肥、、南通等城市季度环比增速超过40%。。。
。成都、、重庆季度成交均环比增长20%左右。
。。粤港澳大湾区城市群中，
，，，广州、
、、佛山环比增长，，，，环深城市多环比下降，，，深圳受疫情影响降幅较大。。。。

 

为何各个城的二手房市场在修复过程中表现冷热不均？？

 

“一方面，，央行降准、、降息，，房贷利率持续下降
；另一方面，，，，地方支持性政策力度增大
、、、、密度提高
，，，并由低能级城市向高能级城市传导。
。调控政策放松对促进市场成交发挥积极作用，，，，以郑州为例，，，
，3月1日‘郑19条’出台后，，市场成交明显回升，
，，3月郑州二手房成交量超过2月的2倍。。。。”

 

价格方面，，
，，2月单月50城二手房价格指数与1月持平
，，，结束去年8月以来连续环比下跌的走势；3月环比微跌0.1%
。
。其中北京、、、、上海保持平稳上涨，，，二三线城市中长春
、
、哈尔滨、、兰州等北方城市房价仍未走出下跌区间。。。进入二季度
，，，，房地产调控政策还将在哪些方面发力
？？楼市能否迎来全面企稳
？？？能否等来“迟到的小阳春”？？

 

短期来看
，，，，购房需求并未消失
，，信贷环境和调控政策持续改善下，，，，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，，，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，，，，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度
。。。”

 

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